Duración y prórroga del contrato de alquiler: qué dice realmente la LAU

Cuánto dura como mínimo un contrato de vivienda habitual y por qué la prórroga obligatoria no depende de lo que diga el papel.

"Te firmo un contrato de seis meses" es una frase que se escucha mucho más de lo que la ley permite en realidad. La duración del contrato de alquiler de vivienda habitual no es un punto libremente negociable: la LAU fija mínimos que protegen al inquilino con independencia de lo que se haya firmado.

Duración mínima: 5 años (7 si el arrendador es una empresa)

El artículo 9 de la LAU establece que, si las partes pactan una duración inferior a cinco años (o a siete años cuando el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa duración mínima, salvo que el inquilino manifieste con al menos 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo.

Es decir: el propietario no puede negarse a la prórroga simplemente porque "así lo dice el contrato". La única forma de que el contrato no llegue a esos mínimos es que sea el propio inquilino quien decida no continuar.

¿Y si el contrato dice "sin posibilidad de prórroga"?

Esa cláusula no tiene efecto frente al inquilino. El artículo 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que perjudiquen al inquilino respecto de los derechos que le reconoce la ley, y el derecho a la prórroga obligatoria es uno de ellos.

La prórroga tácita después de los mínimos

Una vez transcurrida la duración pactada (y, en su caso, agotada la prórroga obligatoria de hasta 5 o 7 años), si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar con la antelación exigida, el contrato se prorroga tácitamente por anualidades adicionales (hasta tres años más, según el art. 10 LAU), salvo que el inquilino manifieste lo contrario.

¿Cuándo puede el propietario no renovar?

Fuera de los supuestos legales de recuperación de la vivienda para uso propio o de familiares directos (que deben cumplir requisitos y plazos de preaviso específicos, art. 9.3 LAU), el propietario no tiene una vía general para "no renovar porque sí" durante el periodo de prórroga obligatoria.

Qué hacer si tu contrato fija una duración corta

Si has firmado un contrato de tres o seis meses "sin prórroga", no significa que tengas que irte cuando termine ese plazo. Tienes derecho a exigir la prórroga hasta los mínimos legales, salvo que tú mismo decidas no continuar. Comunica tu intención de continuar por escrito si detectas que el propietario intenta rescindir el contrato antes de esos plazos.