Fianza del alquiler: cuánto es legal y cuándo te la deben devolver

La fianza es, junto con la primera mensualidad, el pago más grande que hace un inquilino al firmar un contrato de alquiler. Y también uno de los puntos donde más confusión —y más abusos— se producen. Esto es lo que dice realmente la ley.

¿Cuánto es legalmente una fianza?

El artículo 36.1 de la LAU fija la fianza legal en una mensualidad de renta para arrendamientos de vivienda habitual (dos mensualidades si el uso es distinto de vivienda, por ejemplo un local). Si tu contrato exige dos o tres mensualidades en concepto de "fianza legal", ese exceso no tiene cobertura en el artículo 36.1 — como mucho, podría tratarse de una garantía adicional, que la ley sí permite, pero que debe identificarse como tal y no camuflarse como parte de la fianza.

¿Puede el casero exigir garantías adicionales?

Sí. El artículo 36.5 permite pactar garantías adicionales a la fianza (un aval bancario, un depósito, un fiador). No son ilegales, pero conviene que el contrato deje claro su alcance y las condiciones en las que se ejecutarían, para evitar reclamaciones desproporcionadas más adelante.

¿Cuándo te deben devolver la fianza?

Al finalizar el contrato, una vez el propietario ha podido comprobar el estado de la vivienda. La ley no fija un plazo exacto en días para vivienda, pero la práctica y la jurisprudencia mayoritaria sitúan ese plazo razonable en torno a un mes desde la entrega de llaves. Pasado ese tiempo sin devolución ni justificación de retenciones, el inquilino puede reclamar, incluyendo intereses.

¿Cuándo puede el casero quedarse la fianza (o parte de ella)?

Solo puede descontar de la fianza conceptos justificados, como:

• Daños en la vivienda que excedan el desgaste por uso normal.
• Mensualidades de renta impagadas.
• Gastos pactados expresamente que el inquilino no haya abonado.

Lo que noes válido es una cláusula que diga que la fianza "no se devolverá en ningún caso" — eso contradice directamente el artículo 36 y es nula, con independencia de que el inquilino la haya firmado.

Si no te la devuelven

Lo primero es reclamarla por escrito (burofax o email con acuse), detallando el importe y la fecha de entrega de la vivienda. Si el propietario no responde o se niega sin justificación, la vía siguiente es una reclamación judicial (habitualmente por el procedimiento de juicio verbal, dada la cuantía) o acudir a servicios de mediación de consumo si están disponibles en tu comunidad autónoma.