Le propriétaire peut-il augmenter le loyer ou vous répercuter la taxe foncière (IBI) ?

À l’approche de la date de renouvellement annuel du contrat, de nombreux locataires en Espagne reçoivent une notification d’augmentation de loyer sans savoir si elle est correcte. Il en va de même pour la taxe foncière (IBI) et d’autres frais qui apparaissent mêlés à la quittance mensuelle. Voici une explication claire.

La révision du loyer n’est pas libre

L’article 18 de la LAU permet de réviser le loyer une fois par an, mais uniquement si le contrat le prévoit expressément et en suivant l’indice convenu (traditionnellement l’IPC, l’indice des prix à la consommation ; depuis la loi 12/2023, il existe aussi l’IRAV, un indice de référence pour la révision des loyers d’habitation, conçu pour modérer les hausses). Si le contrat ne dit rien sur la révision, le loyer ne peut pas être augmenté pendant cette année-là.

Une pratique courante — et discutable — consiste à ajouter un pourcentage fixe au-dessus de l’indice convenu, du type "IPC + 3 %" ou "IPC plus frais de gestion". Cette majoration supplémentaire n’est pas couverte par le mécanisme légal de révision : seul le résultat de l’application de l’indice est exigible, pas la majoration additionnelle.

Le propriétaire peut-il me répercuter la taxe foncière (IBI) ?

Oui, mais sous conditions. L’article 20.1 de la LAU permet de répercuter au locataire des impôts comme l’IBI, à condition que le contrat le prévoie expressément et précise le montant annuelau moment de la signature. Une clause générique ("le locataire prendra en charge les impôts grevant le logement") sans montant précis ne remplit pas cette condition, et il est raisonnable d’en contester la validité.

Et les charges de copropriété ?

Même règle : elles ne sont répercutables que si elles sont convenues par écrit avec un montant annuel estimé indiqué. Si la quittance mensuelle inclut des "charges de copropriété" sans que le contrat n’en précise le montant, le locataire peut demander le détail et contester cette répercussion.

Travaux d’entretien : pas à la charge du locataire

Les travaux nécessaires pour maintenir le logement dans des conditions d’habitabilité (chaudière en panne, fuite, installations défaillantes en raison de l’usure normale) sont de la responsabilité du propriétaire selon l’article 21 de la LAU, et non du locataire, sauf si le dommage lui est clairement imputable.

En résumé

Si votre contrat prévoit une répercussion de frais sans montant précis, une augmentation de loyer supérieure à l’indice convenu, ou une réparation structurelle qui vous est facturée, vous avez des raisons légitimes de demander des explications — et, si nécessaire, de ne pas payer cette partie tant qu’elle n’est pas clarifiée.