Durée et renouvellement du contrat de location en Espagne : ce que dit vraiment la LAU

"Je vous fais un contrat de six mois" est une phrase que l’on entend bien plus souvent que ce que la loi permet réellement. La durée d’un contrat de location d’habitation en Espagne n’est pas librement négociable : la LAU fixe des minimums qui protègent le locataire, quoi qu’ait été signé.

Durée minimale : 5 ans (7 ans si le bailleur est une entreprise)

L’article 9 de la LAU prévoit que, si les parties conviennent d’une durée inférieure à cinq ans (ou à sept ans lorsque le bailleur est une personne morale), le contrat est obligatoirement prorogé par périodes annuelles jusqu’à atteindre cette durée minimale, sauf si le locataire manifeste, au moins 30 jours à l’avance, sa volonté de ne pas le renouveler.

Autrement dit : le propriétaire ne peut pas refuser le renouvellement simplement parce que "c’est ce que dit le contrat". La seule façon pour le contrat de ne pas atteindre ces minimums est que le locataire lui-même décide de ne pas continuer.

Et si le contrat indique "sans possibilité de renouvellement" ?

Cette clause n’a aucun effet à l’égard du locataire. L’article 6 de la LAU déclare nulles les stipulations défavorables au locataire par rapport aux droits que lui reconnaît la loi, et le droit au renouvellement obligatoire en fait partie.

Le renouvellement tacite après les minimums

Une fois la durée convenue écoulée (et, le cas échéant, le renouvellement obligatoire de 5 ou 7 ans épuisé), si aucune des parties ne notifie son intention de ne pas renouveler dans le délai requis, le contrat est tacitement prorogé par périodes annuelles supplémentaires (jusqu’à trois ans de plus, selon l’art. 10 LAU), sauf déclaration contraire du locataire.

Quand le propriétaire peut-il ne pas renouveler ?

En dehors des cas légaux de récupération du logement pour usage propre ou celui de proches (qui doivent respecter des conditions et délais de préavis spécifiques, art. 9.3 LAU), le propriétaire ne dispose pas d’une voie générale pour "ne pas renouveler sans raison" pendant la période de renouvellement obligatoire.

Que faire si votre contrat fixe une courte durée

Si vous avez signé un contrat de trois ou six mois "sans renouvellement", cela ne signifie pas que vous devez partir à l’échéance de cette période. Vous avez le droit d’exiger le renouvellement jusqu’aux minimums légaux, sauf si vous décidez vous-même de ne pas continuer. Communiquez votre intention de poursuivre par écrit si vous constatez que le propriétaire tente de résilier le contrat avant ces délais.