Darf der Vermieter die Miete erhöhen oder die Grundsteuer (IBI) auf Sie umlegen?

Wie die Mietanpassung in Spanien tatsächlich funktioniert und welche Kosten laut LAU auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Kurz vor dem jährlichen Vertragsverlängerungstermin erhalten viele Mieter in Spanien eine Ankündigung einer Mieterhöhung und wissen nicht, ob diese überhaupt korrekt ist. Ähnliches gilt für die Grundsteuer (IBI) und andere Kosten, die in der monatlichen Abrechnung vermischt auftauchen. Hier die ruhige Erklärung.

Die Mietanpassung ist nicht frei wählbar

Artikel 18 der LAU erlaubt eine Mietanpassung einmal jährlich, aber nur wenn der Vertrag dies ausdrücklich vereinbart und dem vereinbarten Index folgt (traditionell der Verbraucherpreisindex IPC; seit dem Gesetz 12/2023 gibt es zudem den IRAV, einen Referenzindex für die Mietanpassung bei Wohnraum, der Erhöhungen moderieren soll). Enthält der Vertrag keine Regelung zur Anpassung, darf die Miete in diesem Jahr nicht erhöht werden.

Eine verbreitete — und fragwürdige — Praxis ist es, einen festen Prozentsatz oberhalb des vereinbarten Index hinzuzufügen, etwa "IPC + 3 %" oder "IPC plus Verwaltungskosten". Dieser zusätzliche Aufschlag ist vom gesetzlichen Anpassungsmechanismus nicht gedeckt: Durchsetzbar ist nur das Ergebnis der Indexanwendung, nicht der zusätzliche Aufschlag.

Darf der Vermieter mir die Grundsteuer (IBI) in Rechnung stellen?

Ja, aber unter Bedingungen. Artikel 20.1 der LAU erlaubt es, Abgaben wie die IBI auf den Mieter umzulegen, sofern der Vertrag dies ausdrücklich vereinbart und den Jahresbetragbei Vertragsunterzeichnung festlegt. Eine allgemeine Klausel ("der Mieter übernimmt die auf der Wohnung lastenden Abgaben") ohne konkreten Betrag erfüllt diese Anforderung nicht, und ihre Wirksamkeit kann berechtigterweise angezweifelt werden.

Und die Gemeinschaftskosten?

Gleiches Prinzip: Sie sind nur umlegbar, wenn sie schriftlich vereinbart wurden und ein geschätzter Jahresbetrag angegeben ist. Enthält die monatliche Abrechnung "Gemeinschaftskosten", ohne dass der Vertrag einen Betrag festlegt, kann der Mieter eine Aufschlüsselung verlangen und die Umlage anfechten.

Instandhaltungsarbeiten sind keine Kosten des Mieters

Arbeiten, die nötig sind, um die Wohnung bewohnbar zu halten (eine kaputte Heiztherme, ein undichtes Dach, Installationen, die durch normale Abnutzung ausfallen), fallen laut Artikel 21 der LAU in die Verantwortung des Vermieters, nicht des Mieters — es sei denn, der Schaden ist eindeutig dem Mieter zuzurechnen.

Zusammengefasst

Wenn Ihr Vertrag eine Kostenumlage ohne konkreten Betrag, eine Mieterhöhung über dem vereinbarten Index oder eine Ihnen berechnete strukturelle Reparatur enthält, haben Sie berechtigten Grund, eine Erklärung zu verlangen — und notfalls, diesen Teil der Zahlung zurückzuhalten, bis die Sache geklärt ist.