Mietvertragsdauer und Verlängerung in Spanien: Was die LAU wirklich vorschreibt

Wie lange ein Wohnraummietvertrag in Spanien mindestens läuft und warum die verpflichtende Verlängerung nicht davon abhängt, was im Vertrag steht.

"Ich mache Ihnen einen Sechs-Monats-Vertrag" ist ein Satz, den man weit häufiger hört, als das Gesetz tatsächlich erlaubt. Die Laufzeit eines Wohnraummietvertrags in Spanien ist kein frei verhandelbarer Punkt: Die LAU legt Mindestlaufzeiten fest, die den Mieter unabhängig davon schützen, was unterschrieben wurde.

Mindestlaufzeit: 5 Jahre (7 Jahre, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist)

Artikel 9 der LAU legt fest, dass sich der Vertrag bei einer vereinbarten Laufzeit von weniger als fünf Jahren (bzw. sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) zwingend jährlich verlängert, bis diese Mindestlaufzeit erreicht ist — es sei denn, der Mieter erklärt mindestens 30 Tage im Voraus, dass er nicht verlängern möchte.

Das heißt: Der Vermieter kann die Verlängerung nicht einfach ablehnen, weil "es so im Vertrag steht". Der Vertrag kann diese Mindestlaufzeit nur dann unterschreiten, wenn der Mieter selbst entscheidet, nicht fortzusetzen.

Und wenn im Vertrag "ohne Verlängerungsmöglichkeit" steht?

Diese Klausel hat gegenüber dem Mieter keine Wirkung. Artikel 6 der LAU erklärt Bestimmungen für nichtig, die den Mieter gegenüber den ihm gesetzlich zustehenden Rechten benachteiligen, und das Recht auf die verpflichtende Verlängerung ist eines dieser Rechte.

Die stillschweigende Verlängerung nach der Mindestlaufzeit

Ist die vereinbarte Laufzeit abgelaufen (und gegebenenfalls die verpflichtende Verlängerung von bis zu 5 oder 7 Jahren ausgeschöpft), verlängert sich der Vertrag stillschweigend um weitere Jahresperioden (bis zu drei weitere Jahre gemäß Art. 10 LAU), sofern keine der Parteien innerhalb der vorgeschriebenen Frist ihre Absicht mitteilt, nicht zu verlängern — es sei denn, der Mieter erklärt das Gegenteil.

Wann darf der Vermieter nicht verlängern?

Außerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fälle der Eigenbedarfskündigung für sich selbst oder nahe Familienangehörige (die bestimmte Voraussetzungen und Kündigungsfristen erfüllen müssen, Art. 9.3 LAU) hat der Vermieter während der verpflichtenden Verlängerungsdauer keine allgemeine Möglichkeit, "einfach so" nicht zu verlängern.

Was tun, wenn Ihr Vertrag eine kurze Laufzeit festlegt

Wenn Sie einen Drei- oder Sechs-Monats-Vertrag "ohne Verlängerung" unterschrieben haben, bedeutet das nicht, dass Sie ausziehen müssen, sobald diese Frist endet. Sie haben das Recht, die Verlängerung bis zu den gesetzlichen Mindestlaufzeiten zu verlangen, es sei denn, Sie entscheiden selbst, nicht fortzusetzen. Teilen Sie Ihre Absicht, fortzusetzen, schriftlich mit, wenn Sie bemerken, dass der Vermieter versucht, den Vertrag vor Ablauf dieser Fristen zu beenden.