Angespannte Wohnungsmärkte in Spanien: Was das bedeutet und ob Sie betroffen sind

Was es bedeutet, wenn eine Gemeinde als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft wird, und welche Preisgrenzen für neue Mietverträge gelten.

Seit Inkrafttreten des Gesetzes 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnen gelten in einem bedeutenden Teil des spanischen Mietmarkts je nach Gemeinde unterschiedliche Regeln. Kernstück dieser Änderung sind die sogenannten Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (zonas de mercado residencial tensionado).

Was ist ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt?

Es handelt sich um ein geografisches Gebiet (in der Regel eine Gemeinde, manchmal ein bestimmter Bezirk oder Stadtteil), das die zuständige Regionalregierung formell erklärt, wenn festgestellt wird, dass der durchschnittliche Anteil des Haushaltseinkommens, den Familien für Miete oder Hypothek aufwenden, bestimmte Schwellenwerte überschreitet, oder dass die Mietpreise in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen sind als die Inflation. Die Erklärung erfolgt nach dem in Artikel 18 des Gesetzes 12/2023 vorgesehenen Verfahren und wird im spanischen Staatsanzeiger (BOE) veröffentlicht.

Was ändert sich, wenn meine Wohnung in einem solchen Gebiet liegt?

Bei neuen Verträgen für Wohnungen, die in den letzten fünf Jahren bereits vermietet waren, ist die Anfangsmiete grundsätzlich auf den Betrag der zuletzt geltenden Miete des vorherigen Vertrags begrenzt (mit entsprechender Anpassung), oder auf die sich aus dem Referenzpreisindex ergebende Grenze, wenn der Vermieter ein Großvermieter ist. Es gibt genau festgelegte Ausnahmen (umfangreiche Sanierungsarbeiten, kein Mietvertrag in den letzten fünf Jahren, unter anderem), die eine Überschreitung dieser Grenze erlauben, die aber begründet werden müssen.

Welche Gebiete sind derzeit ausgewiesen?

Die Liste ändert sich mit jeder vierteljährlichen Entschließung des Staatssekretariats für Wohnungswesen und Stadtentwicklung. Aktuell umfasst sie einen sehr großen Teil Kataloniens (seit März 2024 ausgewiesen, mit mehr als 270 Gemeinden) sowie später hinzugekommene Gebiete im Baskenland und in Navarra. Am zuverlässigsten lässt sich die eigene Gemeinde über das offizielle Suchtool SERPAVI des spanischen Wohnungsbauministeriums prüfen.

Woher weiß ich, ob meine aktuelle Miete die Grenze einhält?

Das offizielle System (SERPAVI) berechnet anhand der Adresse oder Katasterreferenz und der Merkmale der Wohnung (Fläche, Baujahr, Zustand, Energieausweis ...) eine Referenzpreisspanne für genau diese Wohnung. Das ist präziser als jeder städtische Durchschnittswert, weil die konkrete Immobilie berücksichtigt wird.

Als ersten, orientierenden Schritt vergleicht LexiRent bei der Erstellung Ihres Berichts automatisch die Miete Ihres Vertrags mit dem Marktpreisindex Ihrer Region — das ersetzt nicht die offizielle SERPAVI-Berechnung, gibt Ihnen aber schnell eine Einschätzung, ob der Preis stark vom Üblichen in Ihrer Gemeinde abweicht und ob diese auf der Liste der ausgewiesenen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt steht.