Las cláusulas abusivas más frecuentes en un contrato de alquiler en España

Cada año se firman cientos de miles de contratos de alquiler en España, y una parte importante de ellos contiene cláusulas que, aunque estén escritas con toda la seriedad de un documento legal, no tienen ningún valor porque contradicen la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El problema es que la mayoría de los inquilinos las firma sin saberlo, porque nadie les explica que un contrato puede decir una cosa y la ley obligar a otra completamente distinta.

Aquí repasamos las que más se repiten en contratos reales, con el artículo de la LAU que las regula.

1. Renunciar a la prórroga obligatoria

Es habitual encontrar cláusulas que fijan una duración de tres o seis meses "sin posibilidad de prórroga", o que dejan la renovación a voluntad exclusiva del propietario. El artículo 9 de la LAU establece una duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es una empresa), con independencia de lo que ponga el contrato. Puedes leer más en nuestro artículo sobre duración y prórroga del contrato.

2. Fianza que "nunca" se devuelve

Algunos contratos incluyen una frase parecida a "la fianza no será devuelta en ningún caso". Es tajantemente ilegal: la fianza debe devolverse si la vivienda se entrega en buen estado y no hay deudas pendientes, tal y como regula el artículo 36 de la LAU. Lo desarrollamos con más detalle en fianza del alquiler: cuánto es legal.

3. Repercutir el IBI o la comunidad sin pactarlo con claridad

El propietario puede repercutir ciertos gastos al inquilino, pero solo si el contrato lo pacta expresamente y especifica el importe anual concreto (art. 20 LAU). Una cláusula genérica del tipo "todos los gastos e impuestos serán de cuenta del arrendatario" no cumple ese requisito y es discutible.

4. Penalización desproporcionada por irse antes de tiempo

El artículo 11 de la LAU limita la indemnización por desistimiento anticipado a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir (la parte proporcional si es menos de un año). Cláusulas que exigen tres, seis o incluso el resto de mensualidades completas superan ese límite y no son exigibles en su totalidad.

5. El propietario puede resolver el contrato "cuando quiera"

El arrendador solo puede poner fin al contrato por las causas que recoge la ley: impago, subarriendo no autorizado, daños dolosos, actividades molestas, entre otras (art. 27 LAU). Una cláusula que le da libertad para resolver el contrato sin causa ni preaviso no tiene validez.

6. Renuncia genérica a "cualquier derecho" de la LAU

Por último, hay contratos que incluyen una cláusula paraguas donde el inquilino "renuncia a cualquier derecho que le pudiera corresponder". El artículo 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que perjudiquen al inquilino frente a lo que marca la ley, salvo que la propia ley lo permita expresamente — así que este tipo de renuncias generales no tienen efecto real.

¿Y si mi contrato tiene alguna de estas?

Que una cláusula sea nula no significa que deje de estar escrita — significa que no puede exigirse frente a ti. En la práctica, muchos inquilinos solo se enteran de esto cuando ya han pagado de más o han renunciado a un derecho sin necesidad. Revisar el contrato antes de firmarlo, o poco después, es la única forma de evitarlo.