Les clauses abusives les plus fréquentes dans un contrat de location en Espagne

Des centaines de milliers de contrats de location sont signés chaque année en Espagne, et une part importante d’entre eux contient des clauses qui, bien que rédigées avec tout le sérieux d’un document juridique, n’ont aucune valeur car elles contredisent la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la loi espagnole sur les baux d’habitation. Le problème, c’est que la plupart des locataires les signent sans le savoir, car personne ne leur explique qu’un contrat peut dire une chose alors que la loi en impose une tout autre.

Voici les clauses les plus fréquentes que l’on retrouve dans de vrais contrats, avec l’article de la LAU qui les régit.

1. Renoncer au renouvellement obligatoire

Il est courant de trouver des clauses qui fixent une durée de trois ou six mois "sans possibilité de renouvellement", ou qui laissent le renouvellement à la seule discrétion du propriétaire. L’article 9 de la LAU fixe une durée minimale de 5 ans (7 ans si le bailleur est une entreprise), quoi qu’en dise le contrat. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la durée et le renouvellement du contrat.

2. Un dépôt de garantie qui n’est "jamais" restitué

Certains contrats contiennent une phrase du type "le dépôt de garantie ne sera restitué en aucun cas". C’est totalement illégal : le dépôt doit être restitué si le logement est rendu en bon état et qu’il n’y a pas de dettes en cours, comme le prévoit l’article 36 de la LAU. Nous détaillons ce point dans dépôt de garantie : montant légal.

3. Répercuter la taxe foncière ou les charges de copropriété sans accord clair

Le propriétaire peut répercuter certains frais au locataire, mais uniquement si le contrat le prévoit expressément et précise le montant annuel exact (art. 20 LAU). Une clause générique du type "toutes les charges et impôts seront à la charge du locataire" ne remplit pas cette condition et est juridiquement contestable.

4. Pénalité disproportionnée en cas de départ anticipé

L’article 11 de la LAU limite l’indemnité de résiliation anticipée à une mensualité de loyer par année restant à courir (au prorata si moins d’un an reste à courir). Les clauses exigeant trois, six, voire la totalité des mensualités restantes dépassent cette limite et ne sont pas pleinement exigibles.

5. Le propriétaire peut résilier le contrat "quand il le souhaite"

Le bailleur ne peut mettre fin au contrat que pour les motifs prévus par la loi : impayé, sous-location non autorisée, dommages volontaires, nuisances, entre autres (art. 27 LAU). Une clause lui donnant la liberté de résilier sans motif ni préavis n’a aucune validité.

6. Renonciation générale à "tout droit" issu de la LAU

Enfin, certains contrats incluent une clause fourre-tout où le locataire "renonce à tout droit qui pourrait lui revenir". L’article 6 de la LAU déclare nulles les stipulations défavorables au locataire par rapport aux droits que lui reconnaît la loi, sauf si la loi elle-même le permet expressément — ce type de renonciation générale n’a donc aucun effet réel.

Et si mon contrat contient l’une de ces clauses ?

Qu’une clause soit nulle ne signifie pas qu’elle disparaît du papier — cela signifie qu’elle ne peut pas vous être opposée. En pratique, beaucoup de locataires ne s’en rendent compte qu’après avoir payé trop ou renoncé inutilement à un droit. Relire le contrat avant de le signer, ou peu après, est le seul moyen de l’éviter.