Die häufigsten unzulässigen Klauseln in einem spanischen Mietvertrag

In Spanien werden jedes Jahr Hunderttausende Mietverträge unterschrieben, und ein erheblicher Teil davon enthält Klauseln, die zwar mit dem vollen Ernst eines Rechtsdokuments formuliert sind, aber keinerlei rechtliche Wirkung haben, weil sie dem spanischen Mietrecht — der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) — widersprechen. Das Problem: Die meisten Mieter unterschreiben sie, ohne es zu wissen, weil ihnen niemand erklärt, dass ein Vertrag etwas anderes sagen kann, als das Gesetz vorschreibt.

Hier sind die häufigsten Beispiele aus echten Verträgen, jeweils mit dem Artikel der LAU, der sie regelt.

1. Verzicht auf die verpflichtende Vertragsverlängerung

Häufig finden sich Klauseln, die eine Laufzeit von drei oder sechs Monaten "ohne Verlängerungsmöglichkeit" festlegen, oder die Verlängerung allein vom Willen des Vermieters abhängig machen. Artikel 9 der LAU legt unabhängig davon, was im Vertrag steht, eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren fest (7 Jahre, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist). Mehr dazu in unserem Artikel über Vertragsdauer und Verlängerung.

2. Eine Kaution, die "niemals" zurückgezahlt wird

Manche Verträge enthalten einen Satz wie "die Kaution wird unter keinen Umständen zurückerstattet". Das ist eindeutig rechtswidrig: Die Kaution muss zurückgezahlt werden, wenn die Wohnung in gutem Zustand übergeben wird und keine offenen Forderungen bestehen — so regelt es Artikel 36 der LAU. Mehr dazu in Mietkaution: Wie hoch ist legal.

3. Grundsteuer oder Gemeinschaftskosten ohne klare Vereinbarung umlegen

Der Vermieter darf bestimmte Kosten auf den Mieter umlegen, aber nur wenn der Vertrag dies ausdrücklich vereinbart und den genauen Jahresbetrag angibt (Art. 20 LAU). Eine allgemeine Klausel wie "alle Kosten und Abgaben trägt der Mieter" erfüllt diese Anforderung nicht und ist rechtlich anfechtbar.

4. Unverhältnismäßige Strafe bei vorzeitigem Auszug

Artikel 11 der LAU begrenzt die Entschädigung bei vorzeitiger Kündigung auf eine Monatsmiete pro verbleibendem Vertragsjahr (anteilig, wenn weniger als ein Jahr übrig ist). Klauseln, die drei, sechs oder sogar alle verbleibenden Monatsmieten verlangen, überschreiten diese Grenze und sind nicht vollständig durchsetzbar.

5. Der Vermieter kann den Vertrag "jederzeit" kündigen

Der Vermieter darf den Vertrag nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen beenden: Zahlungsverzug, unerlaubte Untervermietung, vorsätzliche Schäden, störendes Verhalten, unter anderem (Art. 27 LAU). Eine Klausel, die ihm freie Hand gibt, ohne Grund und ohne Vorankündigung zu kündigen, ist unwirksam.

6. Pauschaler Verzicht auf "jegliche Rechte" aus der LAU

Schließlich gibt es Verträge mit einer Auffangklausel, in der der Mieter "auf jegliche ihm zustehenden Rechte verzichtet". Artikel 6 der LAU erklärt Bestimmungen für nichtig, die den Mieter gegenüber den ihm gesetzlich zustehenden Rechten benachteiligen, sofern das Gesetz selbst dies nicht ausdrücklich erlaubt — solche pauschalen Verzichtserklärungen haben also keine reale Wirkung.

Und wenn mein Vertrag eine dieser Klauseln enthält?

Dass eine Klausel nichtig ist, heißt nicht, dass sie aus dem Vertrag verschwindet — es bedeutet, dass sie Ihnen gegenüber nicht durchgesetzt werden kann. In der Praxis merken viele Mieter das erst, wenn sie bereits zu viel bezahlt oder unnötig auf ein Recht verzichtet haben. Den Vertrag vor der Unterschrift oder kurz danach zu prüfen, ist der einzige Weg, das zu vermeiden.